<\/p>\n
Comprar um im\u00f3vel \u00e9 o objetivo de muitas pessoas. Em raz\u00e3o dos altos valores, no entanto, este sonho acaba se tornando invi\u00e1vel.<\/p>\n
Diante disso, muitos enxergam nos leil\u00f5es uma \u00f3tima oportunidade de neg\u00f3cio. E, via de regra, realmente s\u00e3o, j\u00e1 que, normalmente, s\u00e3o arrematados por pre\u00e7os bem abaixo do valor do mercado imobili\u00e1rio.<\/p>\n
Contudo, \u00e9 necess\u00e1rio compreender todas as nuances que envolvem esta modalidade de aquisi\u00e7\u00e3o para evitar contratempos futuros que deixam de tornar o neg\u00f3cio vantajoso. Para tanto, \u00e9 sempre recomendado que o interessado esteja devidamente acompanhado e orientado por um advogado especializado e demais profissionais da \u00e1rea.<\/p>\n
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Em que consistem os leil\u00f5es de im\u00f3veis?<\/strong><\/p>\n <\/p>\n \u00c9 preciso esclarecer, primeiramente, que os leil\u00f5es ocorrem pela via judicial e extrajudicial. Geralmente, t\u00eam a finalidade de quitar uma d\u00edvida \u2013 ou ao menos parte dela \u2013 de um devedor ao seu respectivo credor.<\/p>\n Normalmente, h\u00e1 pr\u00e9vias tentativas de quita\u00e7\u00e3o dessa d\u00edvida por meios menos gravosos ao devedor (sobretudo quando se trata de leil\u00e3o judicial). Entretanto, se isso n\u00e3o for poss\u00edvel, os bens do devedor s\u00e3o penhorados. Estes bens podem ser m\u00f3veis (como dinheiro, joias, ve\u00edculos automotores, equipamentos eletr\u00f4nicos, etc) ou im\u00f3veis, os quais aqui ser\u00e3o o nosso foco.<\/p>\n <\/p>\n Leil\u00e3o judicial x extrajudicial: diferen\u00e7as b\u00e1sicas<\/strong><\/p>\n <\/p>\n A aquisi\u00e7\u00e3o de im\u00f3vel por leil\u00e3o, como j\u00e1 destacado, pode acontecer judicial ou extrajudicialmente. Nesta segunda hip\u00f3tese, os leil\u00f5es costumam ser organizados por institui\u00e7\u00f5es financeiras (como os famosos leil\u00f5es da Caixa Econ\u00f4mica Federal) com o objetivo de, em sua grande maioria, reaver im\u00f3veis dados em garantia, como em casos de hipotecas e aliena\u00e7\u00f5es fiduci\u00e1rias, quando o cliente n\u00e3o paga as parcelas mensais do financiamento, tornando-se inadimplente naquele neg\u00f3cio pactuado. Ainda que o tr\u00e2mite siga de forma extrajudicial, todas as regras previstas em lei devem ser rigorosamente respeitadas.<\/p>\n Na esfera judicial, por sua vez, o leil\u00e3o \u00e9 quase sempre origin\u00e1rio de d\u00edvida de basicamente toda natureza, como a\u00e7\u00f5es indenizat\u00f3rias, d\u00e9bitos trabalhistas ou fiscais.<\/p>\n Ap\u00f3s serem seguidos todos os tr\u00e2mites de praxe em um processo judicial, o devedor \u00e9 intimado pelo juiz para quitar o d\u00e9bito, podendo, se possuir, indicar um im\u00f3vel de sua propriedade para pagamento ou, como acontece na grande maioria das vezes que precedem um leil\u00e3o judicial, sofrer execu\u00e7\u00e3o for\u00e7ada, sendo este o procedimento que ocorre em caso de aus\u00eancia de pagamento volunt\u00e1rio pelo devedor dentro do prazo legal, geralmente impulsionado pelo credor interessado.<\/p>\n Na modalidade judicial, diversos procedimentos tamb\u00e9m devem ser obedecidos. Ap\u00f3s o pedido de penhora formulado pelo credor ser deferido pelo juiz, o im\u00f3vel dever\u00e1 ser avaliado por um oficial de justi\u00e7a avaliador com a finalidade de fixa\u00e7\u00e3o do pre\u00e7o do bem.<\/p>\n Com o pre\u00e7o fixado, o juiz nomear\u00e1 um leiloeiro p\u00fablico, que cuidar\u00e1 dos tr\u00e2mites burocr\u00e1ticos do leil\u00e3o. Todas as regras atinentes ao leil\u00e3o estar\u00e3o definidas no edital. Trata-se do documento que trar\u00e1 todos os detalhes e informa\u00e7\u00f5es pertinentes ao im\u00f3vel que ser\u00e1 levado a hasta p\u00fablica, como as caracter\u00edsticas do bem (dimens\u00f5es, estado em que se encontra, localiza\u00e7\u00e3o), se est\u00e1 livre ou ocupado, documenta\u00e7\u00e3o necess\u00e1ria, local (caso seja presencial), datas e hor\u00e1rios, formas de pagamento, comiss\u00e3o do leiloeiro (habitualmente estabelecida em 5% sobre o valor do bem), dentre outros.<\/p>\n Na data designada, arrematar\u00e1 o bem aquele que oferecer o maior lance. Importa esclarecer que este \u00e9 um procedimento bastante rigoroso e determinadas condutas constituem crime, o qual est\u00e1 tipificado no artigo 358 do C\u00f3digo Penal (viol\u00eancia ou fraude em arremata\u00e7\u00e3o judicial).<\/p>\n Ap\u00f3s a arremata\u00e7\u00e3o, o arrematante dever\u00e1 efetuar o pagamento, conforme regras previamente fixadas no edital. Este tamb\u00e9m \u00e9 um procedimento criterioso. Caso o arrematante deixe de pagar no prazo estabelecido, al\u00e9m de, logicamente, perder a oportunidade de adquirir o bem arrematado, sofrer\u00e1 diversas san\u00e7\u00f5es, como multas, pagamento de indeniza\u00e7\u00f5es por perdas e danos e ser impedido de participar de outros leil\u00f5es.<\/p>\n <\/p>\n Afinal, vale a pena adquirir um im\u00f3vel por leil\u00e3o?<\/strong><\/p>\n <\/p>\n H\u00e1 diversos fatores que tornam um leil\u00e3o de im\u00f3vel bastante atrativo. O maior deles, sem d\u00favidas, \u00e9 a redu\u00e7\u00e3o do pre\u00e7o, que, em muitos casos, atinge a metade em rela\u00e7\u00e3o ao valor de mercado.<\/p>\n Por outro lado, essa consider\u00e1vel redu\u00e7\u00e3o no valor \u00e9 justific\u00e1vel. Embora haja o ponto positivo no que se refere \u00e0 seguran\u00e7a do neg\u00f3cio (afinal, trata-se de um procedimento p\u00fablico, realizado e acompanhado por autoridades competentes com a devida transpar\u00eancia e idoneidade que a lei exige), h\u00e1 quest\u00f5es que n\u00e3o podem ser desprezadas.<\/p>\n Comumente, o im\u00f3vel adquirido em leil\u00e3o encontra-se ocupado pelo devedor (ou por terceiros), que, algumas vezes, cria embara\u00e7os para desocup\u00e1-lo, obrigando o arrematante, representado por seu advogado, a requerer a utiliza\u00e7\u00e3o de amparo policial ao ju\u00edzo competente, se assim for necess\u00e1rio.<\/p>\n Neste \u00ednterim entre a arremata\u00e7\u00e3o e a efetiva desocupa\u00e7\u00e3o (que n\u00e3o ser\u00e1 exatamente previs\u00edvel), o arrematante j\u00e1 ser\u00e1 o respons\u00e1vel legal pela quita\u00e7\u00e3o das despesas inerentes ao im\u00f3vel, como taxa condominial, impostos, etc.<\/p>\n Outro ponto que deve ser considerado \u00e9 que, usualmente, n\u00e3o \u00e9 poss\u00edvel ter acesso ao im\u00f3vel antes do leil\u00e3o. Assim, o pretenso arrematante poder\u00e1 adquirir o im\u00f3vel sem ter a exata no\u00e7\u00e3o do estado em que este se encontra, dificultando, por exemplo, um planejamento com as despesas de eventuais reformas.<\/p>\n Como j\u00e1 salientado, o edital tamb\u00e9m \u00e9 de extrema import\u00e2ncia em um leil\u00e3o judicial. Pelo documento, o interessado ter\u00e1 conhecimento sobre os eventuais \u00f4nus sobre o bem.<\/p>\n Portanto, os leil\u00f5es de im\u00f3veis podem sim ser muito interessantes e vantajosos. Contudo, h\u00e1 realmente alguns riscos (como os exemplificados acima) que devem ser avaliados e planejados pelo interessado.<\/p>\n Para tanto, n\u00e3o \u00e9 demais reiterar, recomenda-se que o interessado seja orientado por um advogado especializado, pois assim saber\u00e1 exatamente os eventuais riscos que o leil\u00e3o de interesse ir\u00e1 lhe oferecer, assumindo-os se entender que, ainda assim, o neg\u00f3cio ser\u00e1 ben\u00e9fico.<\/p>\n A Moreira Alves & Xavier est\u00e1 a sua disposi\u00e7\u00e3o na presta\u00e7\u00e3o dos servi\u00e7os de consultoria e demais orienta\u00e7\u00f5es jur\u00eddicas pertinentes ao tema.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":" Comprar um im\u00f3vel \u00e9 o objetivo de muitas pessoas. Em raz\u00e3o dos altos valores, no entanto, este sonho acaba se tornando invi\u00e1vel. Diante disso, muitos enxergam nos leil\u00f5es uma \u00f3tima oportunidade de neg\u00f3cio. E, via de regra, realmente s\u00e3o, j\u00e1 que, normalmente, s\u00e3o arrematados por pre\u00e7os bem abaixo do valor do mercado imobili\u00e1rio. Contudo, …<\/p>\n