Comprar um imóvel é o objetivo de muitas pessoas. Em razão dos altos valores, no entanto, este sonho acaba se tornando inviável.
Diante disso, muitos enxergam nos leilões uma ótima oportunidade de negócio. E, via de regra, realmente são, já que, normalmente, são arrematados por preços bem abaixo do valor do mercado imobiliário.
Contudo, é necessário compreender todas as nuances que envolvem esta modalidade de aquisição para evitar contratempos futuros que deixam de tornar o negócio vantajoso. Para tanto, é sempre recomendado que o interessado esteja devidamente acompanhado e orientado por um advogado especializado e demais profissionais da área.
Em que consistem os leilões de imóveis?
É preciso esclarecer, primeiramente, que os leilões ocorrem pela via judicial e extrajudicial. Geralmente, têm a finalidade de quitar uma dívida – ou ao menos parte dela – de um devedor ao seu respectivo credor.
Normalmente, há prévias tentativas de quitação dessa dívida por meios menos gravosos ao devedor (sobretudo quando se trata de leilão judicial). Entretanto, se isso não for possível, os bens do devedor são penhorados. Estes bens podem ser móveis (como dinheiro, joias, veículos automotores, equipamentos eletrônicos, etc) ou imóveis, os quais aqui serão o nosso foco.
Leilão judicial x extrajudicial: diferenças básicas
A aquisição de imóvel por leilão, como já destacado, pode acontecer judicial ou extrajudicialmente. Nesta segunda hipótese, os leilões costumam ser organizados por instituições financeiras (como os famosos leilões da Caixa Econômica Federal) com o objetivo de, em sua grande maioria, reaver imóveis dados em garantia, como em casos de hipotecas e alienações fiduciárias, quando o cliente não paga as parcelas mensais do financiamento, tornando-se inadimplente naquele negócio pactuado. Ainda que o trâmite siga de forma extrajudicial, todas as regras previstas em lei devem ser rigorosamente respeitadas.
Na esfera judicial, por sua vez, o leilão é quase sempre originário de dívida de basicamente toda natureza, como ações indenizatórias, débitos trabalhistas ou fiscais.
Após serem seguidos todos os trâmites de praxe em um processo judicial, o devedor é intimado pelo juiz para quitar o débito, podendo, se possuir, indicar um imóvel de sua propriedade para pagamento ou, como acontece na grande maioria das vezes que precedem um leilão judicial, sofrer execução forçada, sendo este o procedimento que ocorre em caso de ausência de pagamento voluntário pelo devedor dentro do prazo legal, geralmente impulsionado pelo credor interessado.
Na modalidade judicial, diversos procedimentos também devem ser obedecidos. Após o pedido de penhora formulado pelo credor ser deferido pelo juiz, o imóvel deverá ser avaliado por um oficial de justiça avaliador com a finalidade de fixação do preço do bem.
Com o preço fixado, o juiz nomeará um leiloeiro público, que cuidará dos trâmites burocráticos do leilão. Todas as regras atinentes ao leilão estarão definidas no edital. Trata-se do documento que trará todos os detalhes e informações pertinentes ao imóvel que será levado a hasta pública, como as características do bem (dimensões, estado em que se encontra, localização), se está livre ou ocupado, documentação necessária, local (caso seja presencial), datas e horários, formas de pagamento, comissão do leiloeiro (habitualmente estabelecida em 5% sobre o valor do bem), dentre outros.
Na data designada, arrematará o bem aquele que oferecer o maior lance. Importa esclarecer que este é um procedimento bastante rigoroso e determinadas condutas constituem crime, o qual está tipificado no artigo 358 do Código Penal (violência ou fraude em arrematação judicial).
Após a arrematação, o arrematante deverá efetuar o pagamento, conforme regras previamente fixadas no edital. Este também é um procedimento criterioso. Caso o arrematante deixe de pagar no prazo estabelecido, além de, logicamente, perder a oportunidade de adquirir o bem arrematado, sofrerá diversas sanções, como multas, pagamento de indenizações por perdas e danos e ser impedido de participar de outros leilões.
Afinal, vale a pena adquirir um imóvel por leilão?
Há diversos fatores que tornam um leilão de imóvel bastante atrativo. O maior deles, sem dúvidas, é a redução do preço, que, em muitos casos, atinge a metade em relação ao valor de mercado.
Por outro lado, essa considerável redução no valor é justificável. Embora haja o ponto positivo no que se refere à segurança do negócio (afinal, trata-se de um procedimento público, realizado e acompanhado por autoridades competentes com a devida transparência e idoneidade que a lei exige), há questões que não podem ser desprezadas.
Comumente, o imóvel adquirido em leilão encontra-se ocupado pelo devedor (ou por terceiros), que, algumas vezes, cria embaraços para desocupá-lo, obrigando o arrematante, representado por seu advogado, a requerer a utilização de amparo policial ao juízo competente, se assim for necessário.
Neste ínterim entre a arrematação e a efetiva desocupação (que não será exatamente previsível), o arrematante já será o responsável legal pela quitação das despesas inerentes ao imóvel, como taxa condominial, impostos, etc.
Outro ponto que deve ser considerado é que, usualmente, não é possível ter acesso ao imóvel antes do leilão. Assim, o pretenso arrematante poderá adquirir o imóvel sem ter a exata noção do estado em que este se encontra, dificultando, por exemplo, um planejamento com as despesas de eventuais reformas.
Como já salientado, o edital também é de extrema importância em um leilão judicial. Pelo documento, o interessado terá conhecimento sobre os eventuais ônus sobre o bem.
Portanto, os leilões de imóveis podem sim ser muito interessantes e vantajosos. Contudo, há realmente alguns riscos (como os exemplificados acima) que devem ser avaliados e planejados pelo interessado.
Para tanto, não é demais reiterar, recomenda-se que o interessado seja orientado por um advogado especializado, pois assim saberá exatamente os eventuais riscos que o leilão de interesse irá lhe oferecer, assumindo-os se entender que, ainda assim, o negócio será benéfico.
A Moreira Alves & Xavier está a sua disposição na prestação dos serviços de consultoria e demais orientações jurídicas pertinentes ao tema.