Por meio do Tema n° 1.113, o STJ já havia firmado entendimento de que a base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, não estando vinculada à base de cálculo do IPTU.
Esse entendimento visa evitar que, em alguns casos, o imposto seja calculado sobre um valor superior ao pago pelo adquirente, garantindo que o montante do ITBI reflita o valor real da operação de compra.
Geralmente, é o que ocorre em casos de imóveis arrematados em leilão, que têm valores fixados abaixo do mercado.
Assim, o referido Tema nº 1.113, do STJ, também se aplica a imóveis arrematados em leilão, pois, seguindo o mesmo princípio, o ITBI deve incidir sobre o valor de arrematação, evitando que o arrematante sofra prejuízos nesse aspecto.
Portanto, quem adquiriu imóvel em leilão e não pagou o ITBI sobre o valor efetivamente arrematado poderá buscar na Justiça o ressarcimento dos valores excedentes.